Как арендовать площадь в торговом центре. Как арендовать торговую площадь

07.10.2014

Что нужно знать при взятии в аренду торгового помещения

Что нужно знать, при взятии в аренду торгового помещения.

1. Формулируем запрос.

Соизмерьте ваши запросы с реальной ситуацией на рынке торговых помещений. Не надейтесь снять помещение под магазин по цене ниже среднерыночной, т.к. спрос на аренду торговых площадей сегодня реально превышает предложение.

Выберите место будущей торговли в зависимости от наличия там спроса на предлагаемые вами товары и от наличия и расположения ваших конкурентов поблизости. Задайте себе вопрос: будет ли это отдельно стоящий магазин или же помещение в торговом центре.

Решите для себя, будете ли вы искать помещение самостоятельно или обратитесь в агентство недвижимости за этой услугой. В первом случае вы сэкономите до 100% от размера месячной арендной платы за подобранное помещение. Выбрав второй вариант, вы сэкономите несколько недель или даже месяцев рабочего времени, а также обретёте опытного консультанта по всем вопросам аренды, включая юридические.

2. Выбираем помещение.

Выясняем по пунктам.

• Следует выбирать только нежилое помещение, которое может быть предназначено именно для торговых целей или может быть использовано по свободному назначению.

• Есть ли подъездные пути и место для разворота транспортных средств необходимого размера? Нужна ли парковка рядом с помещением?

• Нужно ли вам готовить к работе помещение, или оно уже полностью (частично) отремонтировано, оборудовано и готово?

• Разрешит ли собственник сделать нужные вам перепланировку и ремонт?

• В какие сроки и за чей счёт можно переделать помещение, подготовить все необходимые документы и согласования для предстоящей торговли?

• Где и как будут разгружаться товары и оборудование? Может быть, понадобится лифт, подъёмник или транспортёр?

• Нужны ли будут подсобные помещения для хранения и сортировки товаров? Как и где разместить складское и торговое оборудование?

• Нужны ли дополнительные помещения для размещения и/или отдыха персонала/администрации магазина?

• Санузлы: сколько, какие, для персонала и/или для покупателей?

• Насколько комфортно будет чувствовать себя здесь ваш покупатель?

Сразу же обращайте внимание на юридические аспекты будущей сделки. Тут то и возникает главное преимущество поиска помещения с помощью профессионального агентства коммерческой недвижимости. Специалист (риэлтор или юрист агентства) проведёт экспертизу документов на помещение, а во время переговоров с арендодателем задаст нужные вопросы и выяснит конкретные ответы.

3. Заключаем договор .

Прежде чем заключать договор аренды (субаренды) торгового помещения, проверьте документы, подтверждающие полномочия тех, кто его подписывает.

• В договоре точно обозначьте объект аренды, сроки, размер оплаты. Распишите, как распределятся расходы на содержание арендованного имущества: коммунальные платежи, уборку и вывоз мусора, обеспечение обязательной пожарной сигнализацией, охрану.

• Если помещение сдаётся вместе с оборудованием, обязательно составьте подробную опись оборудования и его состояния на момент сдачи в аренду. Рекомендуется также составить подробную опись состояния самого помещения (стены, пол, потолок, электропроводка, и.т.д). Оформите обе описи как приложения к договору. Это нужно для того, чтобы арендодатель не предъявил вам в будущем материальные претензии, например, по поводу изначально ещё до вас искорёженных дверей и перегородок, содранного в подсобке линолеума или испорченного предыдущим арендатором оборудования.

• В договоре можно дополнительно расписать ответственность сторон не только в случае форс-мажорных обстоятельств, но и на случай нештатной ситуации. Обсудите с арендодателем, кто будет нести ответственность за принадлежащие вам испорченные товары и оборудование в случае, если в арендуемом помещении и, к примеру, произойдёт затопление из-за протечек крыши, прорыва водопровода или канализации, а так же если пострадают люди, оборудование и товары в пожаре, возникшем из-за неисправной электропроводки. Впрочем, всё на свете предусмотреть даже в самом лучшем договоре невозможно, поэтому подобные проблемы можно успешно решить, оформив заранее страховку или обратившись в суд.

• Изменение или расторжение договора происходит по соглашению сторон, если иное не установлено законом или самим договором, или по решению суда в случае отказа стороны от изменения условий договора. Любая из сторон вправе изменить или расторгнуть договор в одностороннем порядке только в том случае, если это предусмотрено в договоре.

4. Договариваемся об оплате.

Поинтересуйтесь, включены ли в арендную плату коммунальные платежи, НДС, оплата охраны, уборки помещений. Торг уместен только в том случае, если арендодатель действительно завысил цену по сравнению со среднерыночной ценой аренды на большинство других расположенных поблизости торговых помещений. При нынешнем повышенном спросе на аренду торговых помещений в Москве жёстко торгующийся потенциальный арендатор может лишить себя шанса снять понравившееся подходящее помещение. Будьте дипломатичнее.

Обзор цен на аренду торговой недвижимости в Москве.

Прежде чем говорить о конкретных ценах на аренду магазинов и торговых помещений, необходимо перечислить хотя бы основные факторы, от которых размер этих цен зависит.

- Структура спроса и размер помещения. Наиболее высок спрос сегодня на очень маленькие торговые помещения (торговые павильоны, мелкие магазины в крупных торговых центрах) и магазины с отдельным входом общей площадью до 300 кв.м. Соответственно и ежегодная цена квадратного метра на аренду таких помещений будет выше, чем на торговые площади большего размера.

Место расположения. Аренда торгового помещения в центральном округе Москвы обойдётся гораздо дороже (от одной до нескольких тысяч долл. За кв.м. в год), чем аренда точно такого же помещения в западном, юго-западном или северо-западном округе (в среднем от 600 до 1800 долларов за кв.м. в год). Дешевле всего будет стоить подобное помещение на востоке, юго-востоке и северо-востоке столицы (примерно от 300 до 1000 долларов за кв.м. в год). Северный и южный округа Москвы традиционно держат золотую середину по ценам на аренду недвижимости (от 350 до 1500 долларов за кв.м. в год). Цены уменьшаются по мере удаления от центра города и от станций метро. Традиционно высоки арендные ставки там, где наблюдается большое количество проходящих потоков людей и проезжающего мимо транспорта.

Профиль арендатора. Так называемым “якорным” арендаторам, занимающим несколько тысяч кв.м. (например, в гипермаркетах) владельцы предоставляют значительные скидки, и ставки аренды для них могут составлять от 100 до 400 долларов за кв.м. в год. Для бутиков в торговой галерее арендные ставки гораздо выше, особенно для ювелирных и сувенирных магазинов, салонов мобильной связи - от 1000 до 4000 долларов за кв.м. в год.

Далеко не все магазины будут прибыльными в торговом центре с высокой проходимостью, как и не факт то, что ТЦ с низкой и средней проходимостью не приносят прибыли владельцам магазинов. Проходимость, бесспорно, важный показатель для предпринимателя-арендатора, но отнюдь не единственный.

Выбор торгового помещения

Открываться в любом ТЦ — основная ошибка предпринимателя. Прежде чем выбрать помещение для аренды, следует внимательно проанализировать количественные и качественные показатели потока аудитории торгового центра.

Для этого можно:

• за чашечкой кофе в открытом кафетерии примерно посчитать, сколько человек пройдет мимо;
• найти «своего» человека из числа сотрудников или арендаторов ТЦ и справиться у него о рентабельности открытия магазина;
• запросить данные непосредственно у арендодателя;
• провести опрос на сайте или в социальных сетях среди целевой аудитории о том, какой ТЦ они посещают чаще всего/в каком районе (регионе) проживают и т. п.;
• промониторить чекины нужного сегмента покупателей в Foursquare.

Круг подходящих ТЦ сужается уже по показателям стоимости аренды, сложности требований арендодателя и прочих субъективных факторов.

Выбор формата торговой точки

Правильный выбор формата — это 30% успеха магазина, еще 30% — удачное расположение, оставшиеся 40% — обстановка, работа продавцов, качество продукции и прочие, не относящиеся к аренде, моменты.

В торговых центрах эффективно продают не только магазины, но и «острова» — витрины открытого типа, установленные прямо в проходах и коридорах. Очень часто «островные» витрины предприниматели используют для тестирования прибыльности открытия торговой точки в ТЦ или же как сезонные каналы продаж, их еще называют «попап-магазин».

Но позволить себе инвестировать в тестовые открытия могут только гиганты торговли, а рядовые ритейлеры вынуждены в целях экономии бюджетов с первого раза правильно размещать свои витрины и формат торговой точки.

На формат торговой точки влияют следующие аспекты:

• тип и габариты товаров;
• богатство ассортимента;
• необходимость визуальной демонстрации продукта (не всегда актуально для типового товара);
• поток покупателей (удастся ли продавцу в форматной «островной» точке обслуживать весь поток), в условиях ассортимента в ТЦ удержать покупателя в очереди сможет только уникальность предложения;
• известность магазина (магазины сети или оффлайн филиалы виртуальных витрин проще раскрутить, что позволяет довольно эффективно работать даже в высоконагруженных ТЦ).

Нелишним будет, прежде чем окончательно определитесь с форматом, обозначить способы продвижения торговой точки и привлечения к ней внимания посетителей торгового комплекса. Иногда невозможность качественной рекламы становится веской причиной для отказа от аренды торговой площади.

Где устанавливать «остров»?

Место вблизи входа, бесспорно, хорошее в 95% случаев. Только редко когда его удается занять тем компаниям, которые еще не сформировали ядро постоянных покупателей. Если вы не настолько известны, как Samsung или Centro, едва ли получится там укорениться. Хороший вариант для старта - витрина-остров. Как уже упоминалось ранее, «плавающие» магазины в ТЦ показывают хорошие результаты в деле тестирования рентабельности открытия магазина, да и в целом многие товары (электроника, украшения, сувениры и пр.) успешно продаются в торговых точках «островного» формата.

• Устанавливать острова лучше там, где люди ходят за покупками, а не перекусить или в кино.
• Желательно, чтобы поблизости не было магазинов с аналогичными товарами, это «убьет» «остров» с не эксклюзивным ассортиментом.
• Откажитесь от «теневого» размещения, когда «остров» будет перекрыт засильем магазинов раскрученных марок. Ярким примером не лучшего для не особенно раскрученного магазина являются ТЦ «МЕГА» и «Атриум», это места, где львиная доля потока люди, желающие потратить деньги на товар «с именем». Поэтому без «имени» там делать нечего, исключение составляют только действительно эксклюзивные продукты, которые еще и безумно нужны завсегдатаям подобных ТЦ: украшения, аксессуары и т. д.

Если вы уверены, что недешевая аренда «Атриума» окупится, то учтите:

• чтобы покупатели не «спотыкались» об «остров», а заинтересовывались, придется немало вложить в оформление витрины, что непросто, ведь сильно выбиваться из единого интерьера ТЦ вам едва ли кто позволит;
• торговать в центре потока покупателей по силам только опытным продавцам, потому экономить на кадрах - последнее дело;
• правил в подобных ТЦ немало и они очень и очень строгие, так что внимательнее читайте договор, предоставляемый арендодателем.

Кстати, «острова» очень часто используются в сезонном режиме, что позволяет получить хорошую прибыль. Если спрос на ваш товар имеет сезонную амплитуду, то стоит задуматься об эксперименте на ближайший пик роста спроса. Опыт компании «Мосигра», которая открывает «острова» в ТЦ «МЕГА» в сезон предновогоднего ажиотажа показывает, что игра стоит свеч.

Где открывать стационарную торговую точку?

Тут снова придется вернуться к моменту с потоком покупателей, чем он выше, тем привлекательнее торговая зона. Хорошо бы рассматривать площадь в зонах, которые находятся на пути к магазинам с товарами первой необходимости: продуктовым супермаркетам, магазином бытовой техники.

Одну из главных ролей в деле выбора помещения для магазина в ТЦ играет понимание желаний целевой аудитории. Ответьте себе на вопросы:

• что еще кроме моего товара покупает мой покупатель?
• что побуждает мою аудиторию тратить деньги на мои товары?
• что я могу предложить покупателю, чего он в этом ТЦ больше не найдет?

Этот минимум позволит понять, почему у вас будут покупать и где вам разместиться, чтобы покупали еще больше. Вот несколько указателей на то, что именно выбранная вами площадь подходит для вашего магазина:

• на этаже много магазинов (с неконкурентными товарами), которые посещает ваша целевая аудитория;
• этот ТЦ привлекает аудиторию вашего ценового сегмента;
• выбранное помещение находится не там, где люди обычно идут к выходу;
• по соседству, а в идеале - во всем ТЦ, нет конкурентных торговых точек с более богатым ассортиментом, громким именем и т. п. Магазины «М-Видео» и «Эльдорадо» в средних по площади торговых центрах стараются не соседствовать, иначе это бы разительно снизило рентабельность обоих рителейров;
• сегмент - тематический. Допустим, в одной части ТЦ расположены магазины с женскими товарами, а вы предлагаете бижутерию, почему бы не разместиться поближе к концентрации покупательниц.

Из всего сказанного следует, что процесс выбора места аренды площади в торговом центре включает:

• анализ покупательского потока (количественный, качественный);
• анализ ожиданий и требований целевой аудитории;
• выявление конкурентов и смежных по целевой аудитории магазинов;
• проверка возможности зонального расположения (в «зонных» для детей, женщин, спортсменов и пр.);
• тщательное ознакомление с условиями и требованиями потенциального арендодателя и сверка их с возможностями будущей торговой точки;
• подсчет рентабельности открытия с учетом стоимости аренды, расходов на открытие и пр.;
• правильное определение идеального для вашего товара формата витрины.

Иными словами, лучшее место для открытия магазина там, где часто бывают ваши потенциальные покупатели в то время, когда у них есть свободные деньги.

Чтобы начать собственный торговый бизнес, требуется решить немало различных вопросов. Одним из них является поиск подходящего для размещения магазина помещения. При этом чаще всего площади под магазин не покупаются, а берутся в . Где лучше и как правильно взять в аренду помещение под магазин, расскажем далее.

Особенности аренды в торговом центре. Фото № 1

Одним из вариантов размещения торговой точки является аренда в торговом центре. Большинство торговых комплексов находится в новых современных зданиях. Торговые комплексы посещает много покупателей, особенно если здание расположено в центре или ином оживленном районе города.

Собираясь, получить площади в таком центре нужно учитывать следующее.

1. Арендовать даже небольшие помещения в крупных торговых центрах дорогое удовольствие. Поэтому далеко не каждому арендатору это по карману. Поэтому лицам, только начинающим свое дело, лучше рассмотреть другие варианты.
2. При заключении сделок придется принимать условия, предлагаемые собственником помещения и владельцами центра. Это касается времени работы, оформления магазина и других моментов работы торгового центра. Новому обычно предлагается на подпись стандартный договор.
3. Во многих торговых комплексах более выгодные условия по аренде предлагаются крупным сетям или известным маркам для долгосрочного сотрудничества.

Если предложенные условия устраивают претендента, то перед подписанием бумаг следует внимательно изучить сам объект, документацию на него, полномочия контрагента на заключение этой сделки.

Площади в продовольственных магазинах

Довольно часто можно встретить объявления о предоставлении площадей под торговлю в продовольственных магазинах. Плюсом этого варианта является то, что получить в пользование можно любые площади даже небольшой уголок. Следовательно, и цена за их аренду не будет слишком высокой.

При этом торговать в таких магазинах только продуктами необязательно. В продуктовых универмагах часто располагаются точки продажи газет и других печатных изданий. Заключение сделки в таком месте предполагает большую свободу действия для арендатора.

Однако существуют и определенные риски. Если торговля ведется не в отдельном помещении, то возрастает угроза кражи товаров. Здесь у мелких воришек больше шансов стянуть какую-нибудь мелочь с прилавка.

Особенности аренды отдельного помещения. Фото № 2

С другой, у этого способа приобретения прав на помещение имеются и минусы.

• Для совершения сделки требуется согласие арендодателя. Отсутствие согласования с арендодателем повлияет на действительность сделки.
• Арендатору придется автоматически согласиться со всеми условиями заключенного ранее договора. Смысл покупать аренду по чужому договору имеется, только если полностью устраивают его условия.
• Велики шансы столкнуться с недобросовестностью прежних владельцев помещения. В итоге после покупки арендных прав придется решать проблемы, не обговоренные при совершении сделки.

Как взять в аренду помещение или здание под магазин? Фото № 3

Для того, чтобы получить в свое пользование помещение для размещения магазина, нужно пройти определенную процедуру.

1. Первым этапом будет поиск подходящего варианта. При этом важно исходить не только из размера и цены помещения, но и специфики будущей торговли. Ведь ее успешность во многом зависит от удачно выбранного места. Магазин должен быть заметен потенциальным покупателям. Нужно обеспечить свободный проход к магазину, предусмотрена возможность парковки.
2. Определившись с критериями будущего магазина, можно осматривать отвечающие им варианты. Важно изучить документацию на помещение, оценить визуально его состояние, узнать как можно больше информации об до заключения сделки.
3. Следующим этапом является оформление договора. Здесь следует быть предельно внимательным. Лучше для составления документа или оценки предложенного контрагентом варианта воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Это позволит избежать многих проблем при реализации сделки в будущем.
4. При сроке договора равном году или больше, требуется его регистрация. Желая избежать необходимости посещения Росреестра, стороны часто заключают сделки нам меньший срок с последующей пролонгацией.

Нюансы

Выбирая помещение для будущего магазина нужно учитывать несколько важных моментов.

• Первый касается характеристик самого объекта. Перед началом аренды следует оценить состояние помещения, наличие нужных коммуникаций, удобство расположения, «проходимость», возможность свободного подхода и подъезда к отдельному помещению.
• Далее требуется изучить юридическую составляющую вопроса. Стоит выяснить, не находится ли помещение в залоге, числятся ли за ним долги. Нужно проверить имеет ли лицо, ведущее переговоры о сделке, права на ее заключение.
• На третьем этапе надо оценить предлагаемый к заключению договор. Арендаторам часто предлагается заключать типовые стандартные договоры. Однако, лучше включить в него все необходимые для нормального сотрудничества сторон условия. Рекомендуется детально прописывать в договорах вопросы субаренды, ремонта помещений, судьбы произведенных улучшений, оплаты жилищно-коммунальных услуг, увеличения платы за аренду, основания для расторжения, пролонгации договора, выкупа помещения.

Решив открыть собственную торговую точку, придется озадачиться поиском подходящего помещения, оформления нужных бумаг. Для успешности будущего бизнеса стоит подходить к решению этих вопросов обдуманно.

Важно правильно выбрать , продумать оформление снаружи и внутри, обеспечить свободный доступ в магазин. Стоит проверить полномочия арендодателя перед заключением сделки, грамотно составить договор.

О том почему арендовать помещение лучше, чем покупать, вы можете узнать, посмотрев видео:

Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации

14 Янв 2018 96

Обсуждение: 5 комментариев

У меня знакомый пытался оформить аренду под магазин, какие-то условия в договоре не прописал, в итоге ему пришлось покинуть помещение. Так что те кто оформляете договор, стремитесь всё учесть и читайте то, что подписываете.

Ответить

Всем привет. Арендовать помещение сейчас вещь не из легких. Я сама занимаюсь небольшим бизнесом, исмело доверяю интернет-ресурсу. Так вот, например, можете посмотреть интересный сайт, услугами которых я пользуюсь, думаю будет вам интересно http://konkovo.ru/

Ответить

При аренде помещений под магазин важно попытаться договориться с арендодателем о том, чтобы переоборудование помещения под нужды арендатора было максимально совмещено с текущим ремонтом. Таким образом можно будет зачесть хотя бы часть стоимости работ в качестве арендной платы.

Ответить

Многие взяв в аренду помещение вынуждены его доделывать и это к сожалению не входит в стоимость платы за аренду, мало кто соглашается на такое, поэтому считая средства, которые надо будет потратить на бизнес, не забудьте учесть этот фактор.

Ответить

1. Немаловажным документом при подписании договора аренды является акт приема-передачи. В этом документе стороны отражают техническое состояние помещения, наличие и состояние офисной техники или мебели, проверяют все показания счетчика и наличие задолженности по иным коммунальным платежам.В данном документе отражается истинное состояние объекта на момент передачи.

   Все улучшения, необходимые арендатору, осуществляются только с письменного согласия собственника. Заключая договор аренды необходимо включить в него пункт о возможности произведения неотделимых улучшений в счет арендной платы. Если такого пункта нет и письменное согласие не получено, арендодатель может потребовать вернуть помещение в состояние, принятое по передаточному акту.

   Так же самовольное модернизирование помещения может повлечь не только убытки со стороны пользователя, но и основания для расторжения договора. Любые изменения и оплату в счет аренды обязательно нужно предусматривать в договоре.

   Ответить

Давно хотел написать статью о том, как снять помещение под магазин . Когда у меня была небольшая розничная сеть (6 магазинов), то я как раз снимал торговые площади в аренду . Расскажу о нюансах, которые прочувствовал на себе за пять лет аренды. Уверен — вам будет интересно, если вы только собираетесь арендовать помещение под непродовольственный магазин.

Типы торговых площадей:

1. Отдельно стоящие помещения

Как правило, характеризуются низкой проходимостью и, соответственно, низкой арендной платой. Если вы не открываете франшизу известной марки, то придется довольно долго нарабатывать клиентов. Поэтому быстрых результатов здесь не будет. Про франчайзинг, кстати, у нас есть отдельная «Что важно учесть, если вы собрались купить франшизу». Советую почитать.

На мой взгляд, отдельно стоящие площади подходят только для продуктовых магазинов шаговой доступности, специализированных магазинов (инструменты, сантехника и пр.), салонов красоты, кафе, платных детских садов и т.д. Для обычных промтоварных магазинов эти площади «мертвые». Слишком уж тяжело им конкурировать с торговыми центрами.

Возможно, еще один плюс, помимо арендной платы, это — более лояльный арендодатель, т.к. потеря надежного арендатора для него существенна. Хотя арендодатели бывают разные, но об этом чуть позже…

2. Помещения в торговых центрах

Тут стоимость за квадратный метр существенно дороже, но и проходимость выше. Выручка здесь идет с первого дня. Но есть и минусы, конечно. Куда же без них? 🙂

К местам в торговых центрах как нельзя лучше подходит поговорка «Свято место пусто не бывает». Если что-то путнее и освобождается, то об этом, как правило, первыми узнают соседи-арендаторы. Кто-то из них может открыть на освобождающемся месте что-то еще, или расширить уже имеющийся магазин. Разумеется, ему отдадут площадь более охотно, чем вам, потому что его платежеспособность знают, а вашу — нет.

Одним словом, долго хорошие площади, на которых можно что-то заработать, не простаивают. Если какое-то объявление об аренде регулярно «всплывает» в местных газетах и на Авито, то, значит, это место убыточное. Да и вообще, скажу по секрету: объявления размещают на те площади, которые, как говорится, не жалко предложить . С хорошими площадями до объявлений дело не доходит. Они либо уже заняты, либо скоро будут.

Как же тогда найти нормальные площади? Ответ простой: нужно ходить по торговым центрам и разговаривать с администрацией, рассказывать про то, какой у вас будет красивый магазин, как он понравится покупателям и т.д. Работает только личный контакт. Навыки самопрезентации вам в помощь.

Маловероятно, что вы сразу наткнетесь на что-то стоящее. Поэтому оставляйте заявки: сколько метров вам нужно, какой у вас сегмент товаров и как с вами связаться. Могут перезвонить, когда что-то освободится. Но на это уйдет время. Возможно, несколько месяцев.

Теперь хотелось бы сказать несколько слов и о самих арендодателях, поскольку условия аренды зависят не только от типа помещения…

Какие бывают арендодатели торговых помещений в России?

За мелким исключением, всех рантье в нашей стране можно условно разделить на две категории:

1. Лихие предприниматели из 90-х

Это люди (очень часто с полукриминальным прошлым), которые сумели двадцать лет назад взять в муниципальную аренду на 50 лет за бесценок нежилые помещения, которые являются наследием советского союза. А теперь сдают их вам в десятки раз дороже. Например, арендуют у государства по 100 рублей за квадратный метр, а вам пересдают уже по 2000 рублей. Неплохая рентабельность, что и говорить! 🙂

Такие арендодатели имеют всевозможные цокольные помещения, превращенные в торговые центры, а также бывшие советские универмаги, отдельно стоящие магазины и т.д. За прошедшие годы они эти помещения «подмарафетили», а, может быть, даже еще что-то достроили/пристроили. Так что теперь они стали почтенными предпринимателями, занимающие высокое положение в обществе. Но внутри-то они остались такими же. Поэтому и методы работы у них соответствующие…

Лично вы их никогда не увидите, т.к. они не любят «светиться». Все общение происходит только через администраторов, похожих на советских директоров магазинов. Они, мягко говоря, в вас, как в клиенте, не заинтересованы. Работает простой принцип — «у нас таких, как вы, целая очередь стоит».

Инфраструктура таких помещений оставляет желать лучшего: освещение, санузлы, уборка и пр. Арендодатель в это не вкладывается. Могут протечь трубы, отключиться электричество. Убытки вам никто не возместит. К этому надо быть готовым и закладывать это, как риски.

Но есть и плюсы. Аренда пониже. Договор не такой жесткий: оплата на месяц вперед (максимум), без каких-либо дополнительных сборов. Не нужно вкладываться в отделку, если не хочешь. Встал — и работай.

В заключение добавлю, что этих арендодателей мало интересует, чем вы занимаетесь, и как у вас идут дела. Главное, чтобы вовремя платили аренду. А с конкурентами-соседями разбирайтесь сами.

2. Девелоперские компании

Это арендодатели, которые строят торговые центры или большие моллы с целью последующей сдачи в аренду площадей. Здесь самая большая проходимость, отличная инфраструктура, но и минусов хватает…

Арендная плата иной раз доходит просто до космических размеров: по 5000 — 8000 рублей за квадратный метр. И это при том, что надо еще заплатить за два-три месяца вперед. Если съезжаешь, то предоплата не возвращается. Плюс всякие маркетинговые сборы, контроль со стороны администрации, регламент привоза товара и прочие «прелести». Вообще, договор с такими компаниями крайне жесткий. Я бы даже сказал, кабальный. Он размером как томик «Война и мир», и там все в одни ворота.

Если вы арендуете торговую площадь на этапе открытия торгового центра, то вам еще нужно будет сделать отделку помещения за свой счет. Вам дадут только голые бетонные стены. И все это, конечно, не в счет аренды. Такая практика позволяет держать вас на коротком поводке. Если вы вложили в отделку, допустим, миллион рублей, то вы сделаете все возможное, чтобы не съезжать, пока не «отобьете» их. Объясняется все это очень красиво: «У каждой торговой марки свой фирменный стиль. Поэтому и оформление вы делаете такое, какое хотите». Да, ничего не скажешь. Нужно очень хорошо подумать, прежде чем брать на такое рискованное предприятие.

В некоторых торговых центрах доходит и до того, что надо сдавать чеки с выручкой, чтобы администрация знала, сколько вы примерно зарабатываете. Если, не дай Бог, им покажется, что у вас хорошая прибыль, то вам быстренько поднимут аренду. Не нравится — съезжайте. Другие желающие найдутся.

Отношения арендатора и арендодателя

Важно понимать, что психология любого арендодателя проста — сделать арендную плату максимально высокой, чтобы арендатор платил и не съезжал . Съедете вы только в одном случае — если будете в убытке. Если же будете работать в ноль или в небольшой плюс, едва сводя концы с концами, то, скорее всего, все равно будете стоять и стараться увеличить прибыль. Ведь выйти из розничного бизнеса не так-то легко. Вы же вложились в товар, торговое оборудование, наняли персонал и т.д. Все это время вы, естественно, будете платить аренду.

Казалось бы, арендодатель и арендатор должны зарабатывать примерно одинаково. Но об этом лучше забыть. В России это не работает. Арендодатель интересуется вашим положением дел только чтобы понять, когда можно «закрутить вам гайки» и поднять аренду. 🙂 Такое «взаимовыгодное» сотрудничество трудно назвать симбиозом.

Скрытые платежи

Стоимость аренды зависит от площади. Арифметика, вроде бы, простая: вам говорят, сколько метров помещение, и цену за метр. Вы перемножаете и получаете арендную плату. Но так почти никогда не бывает. По факту оказывается, что вы еще должны платить за проходы, туалеты и т.д. Это, так называемые, общие расходы, которые делятся на всех арендаторов пропорционально занимаемой площади. Также нередко приходится дополнительно оплачивать коммунальные платежи.

Кроме того, очень часто фактическая площадь не соответствует номинальной. Арендодатель вам говорит: «Согласно генплану здесь 32 квадратных метра». Вы меряете рулеткой. Получается 29 метров. Спорить бесполезно — вы все равно заплатите как за 32 метра.

Поэтому лучше спрашивать сразу: какая конечная стоимость аренды с учетом всех расходов и платежей?

Как узнать: стоит место своих денег или нет?

Это самый важный вопрос. Будем исходить из того, что идея аренды помещения под магазин заключается в следующем: вы на время покупаете место, мимо которого ходят ваши потенциальные покупатели .

Если вы уже где-то арендовали торговую площадь, то у вас должна остаться статистика продаж: средний чек и конверсия покупки. На нее и нужно полагаться. Вам нужно ответить на вопрос: сколько мне нужно посетителей в день, чтобы окупить все расходы?

Сначала прикидываете, какая должна быть ежемесячная выручка, чтобы выйти в ноль с такой арендой. Далее делите общую выручку на 30 дней. Получаете ежедневную выручку. Затем делите ее на ваш средний чек. Это будет количество покупок в день. Теперь делим это число на коэффициент конверсии продаж. Получим количество посетителей, необходимых для достижения точки безубыточности.

Далее необходимо визуально оценить: проходят ли мимо этого торгового помещения люди. Можно ли потенциально достичь нужно потока клиентов? Постойте 20-30 минут и просто понаблюдайте. Иногда так можно многое понять. Не доверяйте статистике, которую вам предоставляет администрация. Они вам расскажут, что их торговый центр ежедневно посещает 10000 человек. И что это вам дает? — Ничего. Нужно посмотреть, сколько людей ходят именно возле вашего места. А по-хорошему желательно проверить как в будни, так и в выходной день.

Если вы раньше нигде не стояли и арендуете торговую площадь впервые, то попробуйте примерно оценить показатели среднего чека и конверсии по вашему товару. А потом разделите их на два и посчитайте.

Конечно, такой метод оценки является приблизительным, но это лучше, чем ничего. У меня он прекрасно работал.

Как снизить аренду?

Снизить арендную плату довольно тяжело. Арендный бизнес — это стабильный вид заработка. Поэтому никто не хочет понижаться. Зачастую им проще позвать кого-то другого. При этом еще и поднять аренду. Это очень распространенная практика, когда для нового арендатора цена выше.

Так что снижение арендной платы — это непростой переговорный процесс. Но попробовать стоит, если дела действительно плохи. Все равно вы ничего не теряете. Тут ваш единственный аргумент: «Иначе мне придется съехать».

В заключение дам несколько советов, как арендовать торговое помещение:

1. Никогда не торопитесь

Это как при покупке подержанной иномарки: кажется, что хорошее место вот-вот уйдет, и начинается паника. Не торопитесь. Подумайте хорошенько. Взвесьте все. Оцените проходимость, наличие конкурентов и примите правильное решение.

2. Поговорите с предыдущим арендатором

Если есть такая возможность, то это будет очень полезно. Сможете узнать много интересного. При этом фильтруйте негатив неудачливого предпринимателя, вычленяйте суть.

3. Внимательно читайте договор аренды

Договаривайтесь на берегу. Если что-то непонятно по договору — спрашивайте. Старайтесь изменить пункты, которые вам не нравятся. Никогда не верьте на слово арендодателю и не доверяйте фразам на подобие: «Да это просто типовой договор. На самом деле таких ситуаций никогда не бывает». В спорной ситуации именно на договор вы и будете ориентироваться.

4. Не вкладывайтесь в чужую инфраструктуру

Избегайте делать ремонт или отделку арендуемых помещений не в счет аренды. Это называется «неотделимое улучшение», и деньги вам за это никто не вернет.

5. Никаких страховых депозитов

Вы должны иметь возможность съехать в любой момент с наименьшими финансовыми потерями, если вдруг бизнес не пошел, или продажи по какой-то причине упали. Все бывает.

6. Подписывайте акт приема-передачи, когда съезжаете

Нередки случаи, когда арендатор съехал и забыл подписать акт-приема передачи с арендатором о том, что возвращает помещение в надлежащем виде. Спустя несколько месяцев или даже лет можно получить «письмо счастья» с требованием оплатить аренду за весь этот период. Будьте внимательны.

Заключение

В идеале, конечно, уходить от аренды в интернет, но это все равно до конца невозможно, т.к. есть категории товаров, которые покупают только в розницу. Это касается всего, что надо мерять, трогать и держать в руках. Поэтому хотелось бы, чтобы аренда торговых площадей оказалась для вас как можно менее болезненной. Совсем приятной она быть не может, потому что это все-таки регулярные постоянные издержки, и, порой, довольно существенные. Но если благодаря моей статье вы набьете себе меньше арендных шишек, то я буду очень рад. 🙂

По оценкам специалистов чуть больше 50% мелкого бизнеса занято розничной и оптовой торговлей. Пережитки 90-х годов, когда каждый второй пытался торговать, не оставляют и новейшую Россию. И хотя участники рынка активно осваивают виртуальные торговые площадки, от реальных пока никто не отказывается. Мелким предпринимателем иметь помещение в собственности - большая роскошь, а вот аренда подходит. Давайте разбираться, как арендовать торговую площадь, что предусмотреть в договоре, и с какими сложностями можно столкнуться в процессе.

Фото Рози Енокян

Торговая площадь - это что

Если судить с точки зрения обывателя, то торговая площадь - место, где продают товар. Налоговый кодекс площадь торгового зала определяет как место, где демонстрируют товар, продают его, совершают расчеты и обслуживают клиентов. При этом, в законе нет понятия торговая площадь, есть площадь торгового зала и торговое место. Понимание и классификация этих понятий необходимы для исчисления налога. Подробнее смотрите в статье«Как определить торговую площадь для ЕНДВ» .

Если исходить из экономической классификации площади, то можно выделить:

• отдельный объект (магазин);
• павильон в крупном торговом центре;
• не стационарные объекты - киоск или лавка под открытым небом.

При этом, выбор места для торговли зависит от характеристик товара, наличия конкурентов на территории, специфике местности. Подробнее о торговой недвижимости можно прочитать

Магазин будет иметь узкую направленность, отсутствие так называемой пятой полки (совместная продажа разных товаров, например хлеб и бытовая химия) влияет на покупательский спрос. В торговом центре - большая проходимость, но и высокий уровень конкуренции. Киоски и лавки начинают выходить из моды, мелкие розничные сети проигрывают монополистам, которые распространили торговые сети на территории одного территориального образования.

Аренда торговой площади в зависимости от классификации

Вариант 1 - арендуем отдельное помещение (магазин)

Прежде чем заключать договор проанализируйте, почему у собственника не получился бизнес: торговал ли он не тем товаром или место не людное и спрос мизерный. Если Вы решили, что у Вас продажи пойдут - подписывайте договор.

Правовые нюансы

• Если собственник муниципалитет, аренда только через аукцион. Процедура описана в статье «Как арендовать недвижимость у администрации» .
• Обязательное условие - объект сделки, само помещение. Предусмотрите вопрос с неотделимыми улучшениями и капитальный ремонтом, а именно:
• в случае расторжения договора, чтобы будет с улучшениями, которые арендатор произвел за свой счет;
• кто будет осуществлять капитальный ремонт и за чей счет;
• кто будет оплачивать коммунальные платежи и услуги. Формально - заключать договор ресурсоснабжающими организациями может только собственник. Вместе с тем, платежи чаще ложатся на арендатора. Будьте внимательны - нельзя платить «коммуналку» как ежемесячный арендный платеж.
• Предусмотрите порядок расторжения договора - по чьей инициативе, основания для отказа от исполнения.
• Если вырученные средства от продажи составляют больше 25% дохода от всех розничных сетей продовольствия, увеличивать торговые площади, в том числе и за счет аренды, нельзя.

Вариант 2 - аренда части помещения

Имеется в виду, что арендуется павильон в ТЦ или магазине. Проблема в том, что павильон - не является помещением, у него нет отдельного кадастрового паспорта. Уточнить характеристики - можно только посредством поэтажного плана. Сведения актуальны - если не проводилась реконструкция.

Росреестр часто отказывает в регистрации долгосрочной аренды, ссылаясь на отсутствие документов на часть помещения невозможность индивидуализировать объект. Суды считают данный отказ неправомерным и активно поддерживают стороны сделки, разрешая регистрировать долгосрочную аренду части помещения.

Какую осмотрительность должен проявить собственник

1. До подписания договора посмотреть объект. Несоответствие площади реальной и указанной в договоре может стать проблемой при исчислении налога.
2. Определить назначения помещения. Если вам сдали закуток в подвале, то заниматься там, например продажей косметологических препаратов - нельзя.
3. В договоре указать все признаки павильона, местоположение, номер, внешнее и техническое описание. Это нужно, чтобы предупредить варианты с двойной арендой.

Вариант 3 - аренда киоска или лавки

Форма и содержания договора будут зависеть от того, киоск или лавка - стационарные конструкции или легкие переносные. Об аренде киоска и лавки .

Регистрация - обязательна или факультативна.

Обязательна, если срок больше года. Многие мелкие бизнесмены всячески пытаются уйти от долгосрочно аренды. Причина - долгая и финансово затратная процедура.

Чтобы избежать регистрации надо заключить аренду на 11 месяцев и потом продлевать на тот же срок (договоры до года не регистрируются).

Часто арендатор и арендодатель не вносят в ЕГРП и долгосрочную аренду. В этом случае, судебная практика исходит из того, что отношения сохраняются для сторон договора.

Внимание: учесть арендные платежи в расходах на содержание имущества можно только после регистрации договора аренды.

• Изучите документы на помещение, здание.
• Собственник должен представить поэтажный план на объект. Выясните наличие и соответствие характеристик того павильона, части помещения, которые вам предлагают.
• Посмотрите на сайте Росреестра выписку из ЕГРП. Сколько собственников у здания, кто может распоряжаться.
• Не заключайте договор без указания срока. Такую сделку можно расторгнуть без объяснения причин. Арендодатель предупредит вас за 3 месяца, а вы будете нести издержки на переезд, поиск нового места, хранение своего товара и так далее.

В заключение хочется сказать, что хоть и конкуренция в области торговли высока, многие предприниматели, берясь за дело сейчас, зарабатывают деньги. Аренда торговых площадей необходима на первом этапе, пока покупать в собственность не за что. Наши советы и рекомендации сэкономят вам деньги на юриста, помогут выбрать оптимальные условия аренды под себя.