Продажа предприятия как имущественного комплекса. Купля-продажа предприятия как имущественного комплекса

При продаже предприятия отчуждаются все виды имущества, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности должника, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, а также права на обозначения, индивидуализирующие должника, его продукцию, работы, услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права, принадлежащие должнику, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам.

В случае, когда основной вид деятельности должника осуществляется только на основании разрешения (лицензии), покупатель предприятия приобретает преимущественное право на получение этого разрешения (лицензии).

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Состав и стоимость продаваемого предприятия определяется в договоре продажи предприятия на основе его полной инвентаризации.

Имущество принимается в оценке по балансовой стоимости. Ст. 158 ч.2 НК РФ определено, что налоговая база при реализации предприятия в целом как имущественный комплекс определяется отдельно по каждому из видов активов предприятия.

В случае, если цена, по которой предприятие продано, ниже или выше балансовой стоимости имущества, для целей налогообложения применяются поправочный коэффициент:

Примечание. К дебиторской задолженности и ценным бумагам поправочный коэффициент не применяется.

Продавцом предприятия составляется сводный счет-фактура с указанием в графе «Всего с НДС» цены, по которой предприятие продано. При этом в счете-фактуре выделяются в самостоятельные позиции активы баланса (основные средства, нематериальные активы, дебиторская задолженность, ценные бумаги и др.). К сводному счету-фактуре прилагается акт инвентаризации (по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ).

По каждому виду имущества, реализация которого облагается НДС, указывается расчетная налоговая ставка 18/118 и сумма НДС, определяемая как соответствующая этой налоговой ставке процентная доля налоговой базы.

Рассмотрим порядок расчета на примере.

Актив	Балансовая стоимость имущества	Цена продажи ниже балансовой стоимости	Цена продажи выше балансовой стоимости
Цена продажи с учетом НДС	НДС (18/118)	Цена продажи с учетом НДС	НДС (18/118)
Нематериальные активы	200 000	153 846	23 468	241 860	36 894
Основные средства	1 000 000	769 231	117 340	1 209 302	184 470
Финансовые вложения в ценные бумаги	400 000	307 692	46 936	400 000 (не корректируется!)	61 017
Капитальные вложения	350 000	269 231	41 069	423 257	64 565
Запасы	500 000	384 615	58 670	604 651	92 235
Дебиторская задолженность	700 000	538 462	82 138	700 000 (не корректируется!)	106 780
Прочие оборотные активы	100 000	76 923	11 735	120 930	18 446
итого	3 250 000	2 500 000	381 356	3 700 000	564 407
Деловая репутация	2 500 000-3 250 000= -750 000	3 700 000-3 250 000=450 000
Поправочный коэффициент	2 500 000/3 250 000*100=76,9%	(3700000-400000-700000)/ (3250000-400000-700000)*100=120,9%

В случае, если предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках и об утраченном имуществе (п.1 ст.563 ГК РФ), покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи.

За государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс, договора об отчуждении предприятия как имущественного комплекса, а также ограничений (обременении) прав на предприятие как имущественный комплекс необходимо уплатить государственную пошлину в размере 0,1% стоимости имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, но не более 30 000 рублей (ст. 333.33 НК РФ)

Ст. 49 ч.1 НК РФ устанавливает, что обязанность по уплате налогов и сборов (пеней, штрафов) ликвидируемой организации исполняется ликвидационной комиссией за счет денежных средств этой организации, в том числе полученных от реализации ее имущества.

В связи с тем, что функции временного и внешних управляющих связаны с управлением производства предприятий-банкротов, то выплачиваемые им вознаграждения относятся на себестоимость продукции (работ, услуг) и уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Т.к. конкурсный управляющий фактически осуществляет процедуру ликвидации должника, то вознаграждение, полученное им за проведение процедуры ликвидации, относится на уменьшение конкурсной массы и не уменьшает финансовый результат по налогу на прибыль.

Требования кредиторов, не удовлетворенные по причине недостаточности имущества должника, считается погашенными, и по этой причине после получения уведомления о том, что сформированной конкурсной массы недостаточно для удовлетворения требований кредиторов, непогашенная задолженность списывается на финансовый результат.

При приобретении предприятия в целом в результате его банкротства определяется его деловая репутация в виде разницы между покупной ценой организации и стоимостью по бухгалтерскому балансу все ее активов и обязательств. Положительная деловая репутация амортизируется в течение 20 лет, но не более срока деятельности организации, равными долями путем равномерного уменьшения ее первоначальной стоимости:

Дебет счетов по учету затрат на производство продукции (работ, услуг) кредит сч.04

Отрицательная деловая репутация относится на финансовые результаты организации как операционный доход, т.е. у организации-приобретателя она учитывается на счете 98 и списывается равными долями ежемесячно: дебет 98 кредит 91.

В бухгалтерском учете продавца при продаже предприятия отражаются следующие операции:

§ списание с баланса продаваемых активов;

§ перевод на покупателя прав требования и обязательств, относящихся к продаваемому предприятию;

§ зачисление выручки от продажи предприятия;

§ начисление налогов в бюджет;

§ выявление и отражение в учете финансового результата от операции по сделке продажи.

Оформляются следующие проводки:

Дебет	Кредит	Операция
	91-1	Выручка от продажи имущественного комплекса с НДС
91-2	10,41,62	Отражено выбытие с баланса проданного имущества и дебиторской задолженности
! в случае процедур банкротства операции по переводу долга на покупателя не осуществляются, т.к. на погашение кредиторской задолженности направляются средства, вырученные от продажи имущества должника
91-2		Отражено выбытие с баланса основных средств по остаточной стоимости
91-2	08,20,26,44,58	Переданы издержки обращения, общехозяйственные расходы, незавершенное производство, ценные бумаги
91-2		Начислен НДС по продаваемому имуществу и дебиторской задолженности

Л.П. Фомичева обращает внимание на то, что является спорным вопрос обложения дебиторской задолженности налогом на добавленную стоимость, поскольку если в данном случае рассматривать эту операцию как уступку требования долга по цене долга, база исчисления НДС отсутствует (ст.155 НК РФ).

В бухгалтерском учете покупателя отражаются следующие операции:

§ перечисление денежных средств, передача имущества в счет оплаты приобретаемого предприятия;

§ оприходование приобретенного в собственность имущества предприятия, дебиторской задолженности, а также обязательств (в случае досудебного урегулирования) в момент перехода прав собственности на приобретаемое предприятие в соответствии с передаточным актом;

§ уплата налогов по сделке и их предъявление в зачет бюджету.

До момента перехода прав собственности на приобретаемое предприятие переданное по акту имущество следует учитывать на забалансовых счетах. В момент перехода права собственности имущество и обязательства приходуются на баланс.

Для отражения фактических затрат по приобретению имущества Л.П. Фомичева рекомендует использовать счет 08 «Вложения во внеоборотные активы» со специально открытым для этого субсчетом «Вложения в приобретенные предприятия». Тогда затраты по регистрации договора продажи предприятия, которые по его условиям может нести покупатель, должны быть распределены на увеличение стоимости всех активов пропорционально доле каждого вида имущества в общей стоимости предприятия.

Присоединение активов и обязательств купленного предприятия к активам и пассивам покупателя проводится с использованием ведомости присоединения. Присоединение каждой статьи баланса отражается с использованием счета 76 субсчет «Передаточные записи».

Ликвидация.

Ликвидация юридического лица влечет за собой его прекращение без перехода прав и обязательств в порядке правопреемства к другим лицам. При этом после окончания срока для предъявления требований кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс. В случае недостаточности денежных средств для удовлетворения требований кредиторов ликвидационная комиссия осуществляет продажу имущества юридического лица в соответствии с положениями, описанными в главах конкурсное производство и добровольная ликвидация.

Оценка имущества должника

В ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника. Для этого конкурсный управляющий может привлечь оценщиков и иных специалистов с оплатой их услуг за счет имущества должника, если иное не установлено собранием кредиторов или комитетом кредиторов. Оценка недвижимости осуществляется до продажи с привлечением независимого оценщика, если иное не установлено собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

Оценка имущества осуществляется в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29 июля 1998г. №135-ФЗ, Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519, стандартами Российского общества оценщиков и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации.

Под оценкой имущества понимается определение стоимости принадлежащего должнику имущества. Целью проведения оценки является установление стоимости имущества, позволяющей с достаточной степенью достоверности оценить выручку, которую предполагается получить в результате продажи данного имущества.

В соответствии со стандартами оценки, существуют следующие виды стоимости объекта оценки, которые обязан использовать оценщик:

1) Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

2) стоимости, отличные от рыночной:

Ø стоимость с ограниченным рынком - стоимость имущества, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

Ø стоимость замещения - сумма затрат на создание аналогичного имущества (с учетом износа) в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки;

Ø стоимость воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание идентичного имущества (с учетом износа), с применением идентичных материалов и технологий;

Ø стоимость при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

Ø инвестиционная стоимость - стоимость, определяемая исходя из доходности имущества для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

Ø стоимость для целей налогообложения - стоимость, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

Ø ликвидационная стоимость - стоимость в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов (т.е. при ускоренной ликвидации);

Ø утилизационная стоимость - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на его утилизацию;

Ø специальная стоимость - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.

Существуют следующие подходы к оценке :

· затратный подход , при котором стоимость определяется на основе расчета затрат, необходимых для восстановления или замещения имущества;

· сравнительный подход , когда объект оценки сравнивается с аналогичными, о ценах которых есть информация;

· доходный подход, связанный с определением ожидаемых доходов от имущества.

В рамках этих подходов определяется метод оценки. Например, к затратным методам относятся: метод суммирования стоимости, метод приведенных затрат, метод расчета стоимости замещения. При доходном подходе используются: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков (чаще всего с помощью доходного подхода определяется стоимость недвижимости).

Оценка имущества состоит из этапов, во время которых оценщик:

· осуществляет сбор и обработку правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

· определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

· осуществляет расчеты стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации. При этом оценщик обязан использовать все три подхода к оценке или обосновать отказ от их использования. Конкретные методы оценки в рамках каждого из подходов к оценке он определяет самостоятельно.

· на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.

· Составляет отчет об оценке.

Ст. 52 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" (ред. от 27.12.2005) определяет, что имущество должника в случае его ликвидации оценивается по рыночным ценам (за исключением случаев, когда заранее определено, что оценка производится по регулируемым ценам).

Особенность продажи предприятия как имущественного комплекса, предназначенного для предпринимательской деятельности, заключается в том, что такая продажа не связана непосредственно с преобразованием, реорганизацией или ликвидацией юридического лица, владевшего этим имуществом. Юридическое лицо может продать свой имущественный комплекс для того, чтобы приобрести новые активы в целях коренной реконструкции производства или изменения технологической специализации. Новый собственник купленного имущественного комплекса также не изменяет этим приобретением организационно-правовой статус своего юридического лица.

По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором. Очевидно, например, что, если юридическое лицо (фирма) продает одно из нескольких принадлежащих ему предприятий, оно сохранит за собой права на средства индивидуализации.

Права продавца, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него лицензии, не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность. Таким образом, продавец заинтересован продать предприятие лицу, уже имеющему лицензию на занятие аналогичной деятельностью.

В договоре продажи предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предприятия, которые определяются на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации. В настоящее время действуют методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденные приказом Министерства финансов РФ от 13 июня 1995 г. № 49.

Под имуществом организации в данном случае понимаются основные средства, нематериальные активы, финансовые вложения, производственные запасы, готовая продукция, товары, прочие запасы, денежные средства и прочие финансовые активы. А под финансовыми обязательствами - кредиторская задолженность, кредиты банков, займы и резервы. Инвентаризации подлежат все имущество организации независимо от его местонахождения и все виды финансовых обязательств, то есть инвентаризации подлежит предприятие как имущественный комплекс.

Таким образом, продажа должна быть осуществлена по цене имущества, определенной на основе инвентаризации, без учета иных факторов, могущих влиять на цену, в том числе без учета сложившейся ситуации на конкретном рынке. Данное положение ограничивает свободу договора и существенно снижает возможность заключения такой сделки.

ГК РФ содержит правила, позволяющие удостоверить состав продаваемого предприятия. Так, стороны до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Указанные документы являются обязательным приложением к договору продажи предприятия. Договор продажи заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Причем отсутствие какого-либо из вышеназванных документов расценивается как несоблюдение установленной формы договора и влечет его недействительность.

В связи с тем, что предприятие признается недвижимостью, продажа предприятия подлежит государственной регистрации, порядок которой в настоящее время регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Однако в отличие от договора продажи недвижимости для договора продажи предприятия установлена не только государственная регистрация перехода прав на имущество, но и государственная регистрация самого договора. Именно с момента такой регистрации договор считается заключенным.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания сторонами передаточного акта. Именно с этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения имущества. Учитывая, что договор продажи предприятия считается заключенным с момента государственной регистрации, передача предприятия покупателю по передаточному акту возможна только после соответствующей государственной регистрации договора.

Одной из характерных особенностей договора продажи предприятия, выделяющей его в самостоятельный вид договора продажи недвижимости, является то, что продажа предприятия может сопровождаться, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой - переводом на него долгов, что требует согласия кредиторов.

Обязанностью сторон по договору продажи предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи покупателю этого предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения продавцом и покупателем обязанности по уведомлению кредиторов о продаже предприятия.

Кредиторам, как получившим уведомление о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, так и не получившим такого уведомления, предоставлено право потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков; признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Разница между ними состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, - в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.

Кроме того, по долгам, включенным в состав проданного предприятия, которые были переданы покупателю без согласия кредиторов на перевод этих прав, продавец и покупатель после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.

Отметим, что, несмотря не предусмотренные меры защиты кредиторов, ГК РФ все-таки предусматривает возможность передачи долга без согласия кредитора лишь с обязательным его уведомлением. В то же время общее правило предусматривает, что перевод долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (ст. 391).

Таким образом, в данном случае закон в первую очередь защищает интересы продавца.

Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю. В случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

Если иное не вытекает из договора или из правил, изложенных дальше, последствия передачи продавцом и принятия покупателем по передаточному акту предприятия, состав которого не соответствует предусмотренному договором его продажи, в том числе в отношении качества переданного имущества, определяются на основании правил купли-продажи, установленных ГК РФ:

статья 460. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц;
статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя;
статья 462. Обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара;
статья 466. Последствия нарушения условия о количестве товара;
статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества;
статья 478. Комплектность товара.

Следует отметить, что законодательство, как правило, рассматривает предприятие не как производственно-хозяйственную и социальную систему, а как объект или субъект права. Так, определение, данное предприятию в Гражданском кодексе (предприятие - это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности), позволяет разработать достаточно простой юридический инструмент для перехода права собственности на предприятие от одного лица к другому. Однако оно не отражает социально-экономической сущности предприятия (предприятие - это, прежде всего, социотехническая система) и поэтому не ставит проблемы обеспечения защиты прав работников предприятия на сохранение их рабочих мест и других прав при смене собственника.

Соблюдение социальных интересов трудового коллектива при продаже предприятия (как имущественного комплекса) могло бы найти решение в трудовом законодательстве. Однако в настоящее время и трудовое законодательство не имеет определенных норм, регламентирующих защиту интересов работников предприятия при его продаже.

Решение этого вопроса осложняется еще и тем, что в соответствии с нормой Гражданского кодекса при продаже предприятия права, полученные продавцом на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю и, следовательно, последний может покупать предприятие с целью его перепрофилирования, а это, в свою очередь, может потребовать профессиональной переподготовки работников или набора новых кадров. Следует заметить, что и в этом случае закон не предусматривает социальной защиты работников предприятия: с одной стороны, работнику, предупрежденному о предстоящем увольнении, администрация предприятия обязана предложить другую работу на этом же предприятии, с другой стороны, КЗоТ не обязывает администрацию предприятия проводить переобучение высвобождаемого работника по другой специальности.

Антимонопольное законодательство предусматривает государственный контроль за соблюдением устанавливаемых им норм при продаже недвижимости и продаже предприятий. Если балансовая стоимость имущества, составляющего предмет сделки, превышает 10 процентов балансовой стоимости основных производственных средств и нематериальных активов продавца, то получение в собственность или пользование одним хозяйствующим субъектом (покупателем) основных производственных средств или нематериальных активов другого хозяйствующего субъекта (продавца) осуществляется с предварительного согласия федерального антимонопольного органа на основании ходатайства юридического или физического лица. Такое согласие требуется и в случае приобретения лицом (группой лиц) прав, позволяющих определять условия ведения хозяйствующим субъектом его предпринимательской деятельности либо осуществлять функции его исполнительного органа.

Когда встает вопрос, как продать имущество предприятия, самым распространенным и экономически выгодным вариантом станет прямая распродажа акций или долей учредителей. В чем преимущества данного способа, мы расскажем ниже.

Общие сведения

Что делать, если появилась необходимость (ликвидировать предприятие или передать новому собственнику) или преобразовать его (изменить состав учредителей или приобрести активы), а на балансе организации числится «движимое» или «недвижимое» имущество (ст. 130 ГК РФ)? Выделяют два основных варианта сбыта:

Распродажа акций или долей в уставном капитале.
Продажа организации как имущественного комплекса (ст. 22 Федерального закона № 122-ФЗ).

Каждый из способов требует соблюдения предписанных законодательством правил, игнорирование и неисполнение которых может привести к несостоятельности сделки. Какие критерии следует учитывать при выборе того или иного варианта?

Критерии выбора

Выгода по налогу

С позиции рентабельности и налоговой оптимизации, первый вариант реализации компании больше распространен, поскольку такая продажа имущества предприятия не облагается НДС (ст. 146 НК РФ). В данном случае плательщиками налогов признаются разные учредители (акционеры), по каждому из которых ведется своя налоговая база.

Распродажа компании по долям не требует оплаты НДС.

Статус учредителей

Готовясь к сделке, необходимо учитывать не только необходимость уплаты налога, но и ряд других существенных факторов. К примеру, каков состав учредителей? Если компанию продают физлица, то каждый из них должен будет уплатить НДФЛ. Если учредители – юрлица, то они могут являться плательщиками единого налога или налога на прибыль.

Размер уставного капитала

Важную роль играет соотношение балансовой стоимости активов и размера уставного капитала. Если цифры приблизительно равны, то торговля акциями или долями сыграет на руку – учредители сэкономят на НДС, а с разницы между рыночной ценой компании и уставным капиталом оплатят налог на прибыль. Рассмотрим ситуацию на конкретных случаях.

Уставной капитал – 2 млн рублей, активы – 3 млн рублей. За такую же сумму компания продается третьему лицу. НДС не платится, налог на прибыль составит 1 млн рублей.
Уставной капитал – 100 тысяч рублей, активы – 3 млн рублей. Плательщиком НДС признается сама компания (ст. 158 НК РФ). Налог высчитывается по сумме различия между выручкой и стоимостью чистых активов. Если продаются доли, то за учредителями остается право снизить размер налога, но только на первоначальную стоимость их вклада.

Важную роль играет соотношение балансовой стоимости активов и размера уставного капитала.

Экономия затрат

С бюрократической точки зрения, процедура оформления купли-продажи акций или долей предприятия намного проще и дешевле, нежели второй вариант. В частности, продажа компании как имущественного комплекса требует подготовки документации и осуществления регистрационных действий (ст. 12 , ст. 13 Федерального закона № 122-ФЗ; ст. 561 , п. 2, ГК РФ).

Полагаясь на перечисленные выше критерии, разберем каждый из вариантов сбыта имущества детально.

Продажа акций или долей в уставном капитале

В большинстве случаев это не продажа бизнеса, а переход прав на организацию к новым собственникам. Об этом должен быть проинформирован каждый из участников общества. Те предприниматели, которые продали свои акции или доли, подлежат налогообложению. Его размер высчитывается с учетом правового статуса: юрлицо или физлицо.

Продажа организации как имущественного комплекса

К числу базисных документов, необходимых для проведения данного типа купли-продажи, относятся (ст. 561 ГК РФ):

Акт .
Бухгалтерский баланс.
Независимое заключение аудитора о составе и стоимости компании.
Перечень долгов организации с указанием размеров, сроков и требований кредиторов.
При «покупке» сотрудников новому владельцу потребуется их письменное согласие (

"Покупка и продажа предприятия: гражданско-правовые основы сделки". Налоговый вестник", 2009, N 9

В условиях финансового кризиса многие предприятия находятся на грани закрытия. Один из способов сохранить производственную базу, рабочие места - продать бизнес.

Предприятием считается имущественный комплекс, который используется организацией или индивидуальным предпринимателем для осуществления предпринимательской деятельности. В его состав входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также исключительные права (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания и т.д.).

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью и может быть объектом купли-продажи (п. п. 1 и 2 ст. 132 Гражданского кодекса РФ). Сделки купли-продажи предприятия как имущественного комплекса регулируются ст. ст. 559 - 566 ГК РФ. Выделение данного договора в самостоятельный предмет регулирования связано со спецификой предмета договора.

Особенности составления договора

Собственник может продать предприятие в целом или его часть. Цена договора купли-продажи предприятия определяется по соглашению сторон.

Продажа предприятия оформляется составлением договора как единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ). В частности, нельзя передавать покупателю разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, которыми обладало предприятие до смены собственника (п. 1 ст. 559 ГК РФ), а также задолженность по налогам и сборам, поскольку Налоговый кодекс РФ не предусматривает прекращение или передачу обязательств в случае продажи компании как имущественного комплекса (п. 3 ст. 44).

В договоре должны быть указаны состав и стоимость имущества, имущественных прав и прав требования, имеющихся у предприятия (п. 1 ст. 561 ГК РФ).

К договору следует приложить комплект документов, перечисленных в п. 2 ст. 561 ГК РФ: бухгалтерский баланс предприятия, заключение независимого аудитора, подтверждающего состав предприятия и его стоимость, акт инвентаризации, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Эти документы должны быть составлены и рассмотрены сторонами до подписания договора купли-продажи.

Договор купли-продажи предприятия для продавца и (или) покупателя может являться крупной сделкой и, соответственно, требовать одобрения совета директоров либо общего собрания акционеров, учредителей, участников.

Права работников при продаже предприятия

Регулированию трудовых отношений при смене собственника имущества организации посвящена ст. 75 Трудового кодекса РФ. При продаже имущественного комплекса все трудовые договоры, действующие на дату продажи предприятия, сохраняют силу, причем права и обязанности работодателя переходят к покупателю.

В порядке исключения из указанного общего правила новый собственник вправе расторгнуть трудовые договоры с лицами, занимающими ключевые должности в организации, - ее руководителем, заместителями руководителя и главным бухгалтером (ч. 1 ст. 75 ТК РФ). Сделать это он может в срок не позднее трех месяцев со дня возникновения у него права собственности на предприятие. Основанием расторжения трудового договора в таких случаях является п. 4 ч. 1 ст. 81 ТК РФ - смена собственника имущества организации. В случае расторжения трудового договора с руководителем организации до истечения срока его действия при отсутствии с его стороны вины ему выплачивается компенсация в размере, определяемом трудовым договором, но не меньше трехкратного среднего месячного заработка (ст. 279 ТК РФ).

Если по истечении трех месяцев со дня возникновения права собственности новый собственник не реализует свое право на расторжение трудовых договоров с указанными категориями работников, действие данного правомочия прекращается. Трудовые договоры с руководителем организации, заместителями руководителя и главным бухгалтером впоследствии могут быть расторгнуты по инициативе работодателя по другим основаниям, предусмотренным ст. 81 ТК РФ. Кроме того, трудовой договор с руководителем организации может быть расторгнут по инициативе работодателя по дополнительным основаниям, приведенным в ст. 278 ТК РФ.

Остальные работники организации, у которой появился новый собственник ее имущества, продолжают работать на условиях ранее заключенных трудовых договоров. Если работник по каким-либо причинам откажется продолжать работу после смены собственника имущества организации, трудовой договор с ним расторгается на основании п. 6 ч. 1 ст. 77 ТК РФ (отказ работника от продолжения работы в связи со сменой собственника имущества организации, изменением подведомственности (подчиненности) организации либо ее реорганизацией). Это правило действует в отношении любых работников соответствующей организации, в т.ч. ее руководителя, заместителей руководителя и главного бухгалтера.

При смене собственника имущества организации сокращение численности или штата работников допускается только после государственной регистрации перехода права собственности (ч. 4 ст. 75 ТК РФ).

Права кредиторов при продаже предприятия

До момента передачи предприятия покупателю кредиторы по передаваемым обязательствам должны быть письменно уведомлены о его продаже. Уведомление может осуществить одна из сторон договора купли-продажи.

Кредитор, письменно не сообщивший продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать:

Прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков;

Признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части (ст. 562 ГК РФ).

После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

Процедура передачи предприятия

Передача предприятия от продавца к покупателю осуществляется по передаточному акту, где приводятся данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о его продаже (п. 1 ст. 563 ГК РФ). Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия (п. п. 1 и 2 ст. 563 ГК РФ).

Специальные правила предусмотрены ГК РФ в отношении последствий нарушения договора продажи предприятия в виде передачи и принятия предприятия с недостатками.

Если недостатки предприятия либо утрата его имущества выявлены уже при передаче предприятия покупателю и сведения об этом указаны в передаточном акте, покупатель имеет право требовать от продавца соответствующего уменьшения покупной цены предприятия.

Покупатель наделяется правом требовать уменьшения покупной цены также в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, не указанных в договоре продажи предприятия или передаточном акте. Если продавец докажет, что покупатель во время заключения договора и передачи предприятия знал о наличии таких долгов (обязательств) в составе имущества предприятия, покупатель лишается права требовать уменьшения цены предприятия, предусмотренной договором.

В случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или об отсутствии отдельных видов имущества продавец может незамедлительно заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество и тем самым избавиться от возможных неблагоприятных последствий нарушения договора продажи предприятия.

Государственная регистрация сделки и прав собственности

Согласно п. 3 ст. 560, п. п. 1 и 2 ст. 564 ГК РФ государственной регистрации подлежит как договор продажи предприятия, так и право собственности на него. Договор продажи предприятия считается заключенным, а право собственности - перешедшим к покупателю с момента такой регистрации. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на него переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю.

В состав имущественного комплекса зачастую входят отдельные объекты недвижимости. Переход прав на предприятие приводит соответственно к смене собственника этих помещений (п. 2 ст. 22 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", далее - Закон N 122-ФЗ). Поэтому на практике одновременно с регистрацией договора купли-продажи предприятия регистрируется и переход права собственности на недвижимость.

Государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс осуществляет Федеральная регистрационная служба (ФРС) (ст. 22 Закона N 122-ФЗ и п. 2 Правил внесения записей, утвержденных Приказом Минюста России от 04.03.2005 N 16). Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, подлежат государственной регистрации по месту нахождения данных объектов (в территориальном органе ФРС) на основании п. 1 ст. 22 Закона N 122-ФЗ.

Законодатель определил, что собственно государственной регистрации подлежат соответствующая сделка и переход прав, объектом которых является само предприятие, а не многочисленные сделки, связанные с отдельными объектами недвижимости, входящими в его состав. Поэтому местом регистрации должно быть не место нахождения указанных отдельных объектов недвижимости, а место регистрации предприятия как юридического лица. Таким образом, право на предприятие (переход права) подлежит государственной регистрации по месту нахождения юридического лица - правообладателя.

В отношении отдельных объектов недвижимости, входящих в состав этого предприятия, государственная регистрация не осуществляется; в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) вносятся записи о новом собственнике (владельце) предприятия, следовательно, и о субъекте права на соответствующие объекты недвижимости. Основанием для внесения таких записей применительно к каждому из входящих в состав предприятия объектов недвижимости по месту их нахождения является государственная регистрация предприятия в целом как имущественного комплекса.

Размер государственной пошлины за регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс, договора об отчуждении предприятия как имущественного комплекса, а также ограничений (обременений) прав на предприятие как имущественный комплекс составляет 0,1% стоимости имущества, имущественных и иных прав, но не более 30 000 руб. (пп. 19 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке в ЕГРП. По ходатайству правообладателя этот факт удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права. На оборотной стороне свидетельства приводится перечень объектов недвижимого имущества, входящих в состав предприятия.

Договором купли-продажи предприятия как имущественного комплекса может быть установлено, что право собственности на предприятие, уже переданное по акту, сохраняется за продавцом до оговоренного момента (например, до оплаты или наступления других обстоятельств). В этом случае покупатель до момента перехода к нему права собственности на предприятие имеет право распоряжаться его имуществом, но лишь в той мере, в какой это необходимо для осуществления деятельности, в целях которой предприятие было приобретено.

С правовой точки зрения это означает, что переход права собственности на предприятие обладает значительными особенностями по сравнению с общими правилами возникновения права собственности. Эти особенности как минимум заключаются в следующем:

Момент перехода права собственности может устанавливаться договором, но в любом случае связан с государственной регистрацией этого права;

Возникновение права собственности может быть поставлено в зависимость от оплаты стоимости предприятия или иных обстоятельств (в т.ч. успешное функционирование предприятия, погашение долгов и проч.), что устанавливается договором;

Возникновение права собственности не связано с передачей предприятия, хотя, как правило, следует непосредственно за ней;

Моменту возникновения права собственности может предшествовать длительный период, в течение которого предприятие находится и используется покупателем без права собственности на основе передаточного акта; объем полномочий покупателя на этом этапе несколько уже, чем права собственника, - он вправе совершать только сделки целевого характера по распоряжению переданным имуществом, т.е. использовать его в производственном процессе, получать прибыль, за счет которой платить налоги и нести иные расходы.

Разумеется, в течение этого времени покупатель может произвести и иные расходы, необходимые для поддержания предприятия в работоспособном состоянии. Но при расторжении договора или отказе от его заключения он может требовать их компенсации только как титульный владелец.

В.Ю.Никитина

Руководитель экспертного совета

Ассоциации развития бизнеса России

Подписано в печать